일반적으로 킥오프 미팅은 프로젝트가 시작될 때 처음으로 만나서 하는 미팅으로 건축의 경우는 집 짓기의 시작을 대부분 건축주와 건축사가 몇 개월간 모든 아이디어를 만들어서 평면인 도면에 표기를 했기 때문에 종이도면으로는 절대로 숨은 아이템이나 주의사항들을 시공사는 한 번에 알아볼 수가 없기 때문에 킥오프 미팅이 필요하다.
이 킥오프 미팅은 건축주의 메인 파트너가 건축사에서 시공사로 넘겨주는 첫 상견례 같은 기분으로 미팅에 임하면 좋을듯합니다.

일반적으로 시공사 건축주 건축사가 만나서 인사를 하기도 하지만 킥오프 미팅에서는 가장 중요하게 필요한 부분이 있다.

건축사:
- 도면에 표기할 수 없는 몇 가지 디테일을 시공사에게 알려준다.
- 단면도에 표기되지 못하는 부분도 체크해서 설명한다.
- 건축물에 포인트 부분이나 꼭 시공되었으면 하는 마감재나 도면에 적용된 자재업체를 공유한다.
- 건축인허가를 받을 때 공무원이 이것만은 꼭 지켜달라는 요소가 있다면 전달해주어야 한다.

건축주:
- 우리 집에 제일 중요한 부분을 설명을 한다. (예를 들어 단열, 창호 회사, 기밀, 지정 마감재)
-  계약 후에 수정이나 추가했으면 하는 부분은 건축사, 시공사에게도 전달해야 한다.
-  배치도에 표기되지 않은 부동 수전의 위치, 정화조의 위치, 맨홀류의 위치 등을 정해본다.
-  대략적인 착공 일정과 입주 일정을 시공사에게 이야기한다.

시공사:
- 현장소장이 결정되었으면 현장소장도 참여하여 건축 상견례를 진행한다.
- 건축사에게 건축물의 가장 포인트 부분과 강조해야 할 부분을 설명 받는다.
- 건축사와 건축주만 알고 있는 숨은 디테일을 설명 받는다.
- 견적작업을 하면서 시공상 불합리한 부분이 있으면 건축사에게 의견을 전달한다.
- 견적 도면과 최종 도면이 일치하는지 최종 협의를 한다.
- 착공 일정을 건축주와 함께 정해서 결정한다(기상여건에 따라 일정 조정이 변경됨)

도면에 모든 디테일과 자재의 스펙을 포함 시킬 수는 없다.

보통 건축주는 건축설계도면 입면과 평면만 완성된 단계에서 이 집에 대한 건축 비용을 알고 싶어서
시공사의 견적을 받아 보고 싶어 한다. 물론 시공사는 경험이 많다면 건축사의 마감 성향과 디테일을 고려해서 비교적 근사치의 대략 견적을 뽑을 수는 있다. 하지만 그 또한 5%~10%의 오차 범위가 발생하는데
이 또한 적은 비용은 아니다. 평당 500만 원이 550만 원으로 가격이 상승할 수도 있다는 뜻이다.

만약 시공사가 토목공사, 구조도면, 내외장 마감, 단면 디테일, 인테리어 공사의 범위가 정확하지 않는데 내역을 정확하게 뽑았다고 한다면 거짓말입니다.
건축계획단계에서는 건축사나 건축주는 시공사에 디테일 견적을 요청하시지 마시고 10% 정도의 오차 범위 내에서의 간이 견적서를 요청하는 게 오히려 더 건강하다고 본다.

견적작업 전 시공사와 건축주의 킥오프 미팅은 건축주에게는 매우 효과적이다.
 
건축주와 시공사가 어느 정도 친분을 쌓고 난 다음부터 견적을 시작하게 되면 서로 간의 믿음뿐만 아니라 허심탄회한 이야기도 같이 하면서 견적작업을 진행하기 때문에 시공사는 터무니없는 견적을 넣을 수도 없고 건축주는 터무니없이 시공비를 네고 시킬 수도 없다.

 1. 시공사와 건축주의 견적 상담 이야기를 간단하게 적어본다.

건축주: A사 벽돌이 시중에 450원에 파는데 이 회사 제품을 가지고 시공을 하고 싶습니다. 
그럼 시공사도 처음 보는 A 벽돌 제품을 사면 450원 거의 같은 가격에 사게 되는데 시공사의 자재 마진이 0%가 되는 게 아닌가요? 맞습니다.
그럼 시공사는  그 벽들 값이 450이지만 견적에는 이 자재를 운반하고 하차하고 공사현장에 작업을 할 수 있게 위치 배분 그리고 조적 공사 중에 파손되는 부분에 대한 로스율과 시공 후 폐기물 처리비용 그리고 기타 부자재 비용을 같이 공사비에 포함하셔야 합니다.
건축주는 이해를 하게 된다. 벽돌 450원 자재비가 시공으로 들어가기까지 시공 후까지 생각을 하면 벽들 값이 올라갈 수밖에 없다는 사실을 인지하게 되고 서로 간의 믿음이 쌓이게 됩니다.

그럼 시공사는 벽돌 450원+ 기타 순수 경비 200원= 650원만 받으면 마진이 없지 않나요?
하지만 내역서 첫 장에 보시면 원가 계산서에 이윤과 경비의 요율에 녹아 있으니 걱정하실 필요는 없다.
어쩌다가 A사 벽돌이 시공사에 막상 공급하면서 430원에 공급할 수도 있으니 충분한 이윤을 가질 수 있다. (참고로 벽돌은 10원 단위의 이윤이기 때문에 어쩔 때는 현금을 바로 들고 가서 네고하는 건축주가 더 저렴하게 구매할 때가 많다. 단지 시공사는 벽돌의 상태를 점검해서 보내고 품질이 좋지 않으면 반품도 해야 하기에 너무 박하게 자재비를 내려서 받기는 쉽지 않다)

2. 일면식 없는 건축설계사무실이나 건축주가 타사와의 비교 견적을 위한 견적 요청

시공사 입장에서는 가장 많은 이윤을 남길 수 있도록 공사비 견적작업을 한다
위와 같은 견적요청은 시공사에서 제일 싫어하지만 제일 쉽게 수주할 수 있고, 많은 이윤을 남길 수 있다.
절대라는 것은 통하지 않지만 20년간의 경험을 비롯하면 대부분 단순한 비교견적 요청 사항이다.
모르는 A 건축사가 설계를 하고 A 건축사와 친하고 같이 경험도 많았던 A 시공사에게 견적을 요청하고 그 견적서를  건축주에게 줬을 때 건축주가 너무 비싼 거 같아서 다른 시공사에게도 견적을 받아 달라고 하는 경우가 많다.

A 건축사 요청> A 시공사 견적> 건축주 너무 비쌈> 건축사 B, C 시공사 견적요청> 건축주 공사비 비교

이런 패턴으로 진행이 되는 경우가 많기 때문에 시공사의 입장에서는 대부분 비교견적을 위해서 정성을 들이고 디테일하게 견적 작업을 해봐야 결국 10% 싸게 시공비가 주더라도 모르는 A 건축사는 건축주를 설득하고 제일 처음 A 시공사가 추천한 업체를 선정하게 유도를 하기 때문에 대부분 견적서를 며칠간 만들어서 제출을 해도 시공 유무조차도 A 건축사는 가르쳐주지도 않는다.


1번의 경우는 시공사가 이윤과 관리비를 가장 높게 책정해서 견적서를 내보낸다.
어차피 수주 확률은 거의 없다고 느끼고 괜히 저렴하게 넣어봐야 싼 집을 짓는 회사라는 인식을 주기 때문에 절대로 일반적인 견적서가 아니라 마진이 많은 견적을 넣게 된다.

왜
그럼 제일 많은 이윤을 남길 수 있다고 하는가?

A 건축사가 소개한 A 시공사가 심하게 높은 견적을 제출했을 경우가 발생한 경우다.
이런 경우에 B 시공사가 견적을 높게 넣어도 견적 차이가 15% 이상 작게 나온다면 단순한 견적서 제출만으로도 시공 수주를 하게 되니 이런 일은 흔하지는 않지만 2~3일 만에 시공단가가 좋은 주택을 수주하게 되고, 건축주 입장에서도 15% 이상 저렴하게 집을 짓게 되니 서로 좋은 계약관계가 이루어질 수 있다.

3. 모든 시공사가 위의 내용처럼 다 같을 수는 없으니 시공사는 친분이 점점 쌓여져가는 건축주에게 내보는 견적서가 처음 보는 건축주에게 보내는 견적서보다 저렴한 것은 사실이다.